Door Drs. R.J.M. Winkenius en Mr. W.J.H. Antonisse, Hendriks Makelaardij

 

Mede door de onlangs voorgestelde nieuwe regelingen is de fiscale wetgeving rond de eigen woning intussen zeer ingewikkeld geworden. In dit artikel proberen we daarin wat meer duidelijkheid te brengen. We hebben ons daarbij gebaseerd op de stand van zaken zoals die op dit moment bekend is. Zo lang het parlement de wetsvoorstellen nog niet definitief heeft aangenomen, kunnen er dus nog wijzigingen optreden.

 

Financiering van onderhoud

Vroeger ging de belastingdienst er in het algemeen van uit dat er alleen sprake was van financiering van woningonderhoud of ‑uitbreiding als er eerst een lening was afgesloten en daarna pas de uitgaven werden gedaan. Wie de kosten van onderhoud of verbouwing eerst uit eigen zak betaalde, en daarna zijn bank­- of spaarrekening weer aanvulde met een nieuw afgesloten financiering, liep het risico de rente op deze financiering niet te kunnen aftrekken.

 

In een aantal recente procedures heeft de belastingrechter dit standpunt van de belastingdienst echter afgewezen. Daarbij oordeelde de rechter dat er geen directe samenhang hoeft te bestaan tussen de lening en de uitgaven waarvoor het geleende bedrag bestemd is. Vanzelfsprekend moeten de uitgaven uiteindelijk wel worden gedaan. Van verbouwings- en onderhoudskosten die worden gemaakt binnen 6 maanden na het aangaan van de lening, neemt de belastingdienst nu aan dat ze zijn voldaan uit die lening. Daarbij is verder niet van belang hoe de betaling feitelijk is gedaan, bijvoorbeeld rechtstreeks vanaf de lening, vanaf een spaarrekening of een salarisrekening.

 

Aftrekbaarheid hypotheekrente

Onder de huidige wetgeving is rente alleen nog maar aftrekbaar als die betrekking heeft op een schuld voor de eigen woning. Tot 1997 gold de aftrekbaarheid ook nog voor de rente op consumptief krediet en op leningen voor de financiering van andere beleggingen. Vanaf 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 waren dergelijke kosten slechts beperkt aftrekbaar. Vanaf 1 januari 2001 komen zulke schulden alleen nog in mindering op het vermogen in box 3. Daarnaast mag sinds een wetswijziging in 2001 de rente over een schuld voor de eigenwoning bovendien nog maar maximaal dertig jaar in box 1 worden afgetrokken.

 

Eigenaar-bewoners die hun woning verkopen, hebben tot het eind van dit jaar echter nog wel een indirecte mogelijkheid om rente af te trekken over een lening die is of wordt gebruikt voor consumptie of financiering van beleggingen. Dat komt doordat de waarde van woningen in de afgelopen jaren aanzienlijk is gestegen. Veel eigenaar-bewoners hebben daardoor een eigenwoningschuld die lager is dan de werkelijke waarde van de woning. Bij verhuizing naar een andere koopwoning kunnen zij een lening afsluiten voor de totale aankoopsom (plus kosten) van de nieuwe woning. De rente over deze nieuwe lening kunnen ze volledig aftrekken.

 

Als u dus een woning verkoopt waarvan de opbrengst hoger is dan de nog resterende hypotheekschuld en vervolgens kiest voor volledige financiering van de nieuwe woning, dan krijgt u een bedrag in handen dat u vrij kunt gebruiken voor consumptie of voor beleggingen buiten de eigen woning. U kunt er bijvoorbeeld de kosten van verhuizing en inrichting mee betalen, die vaak aanzienlijk zijn. Toch is er in dit geval in fiscaal opzicht (nog) sprake van aftrekbare eigenwoningrente, want de lening wordt immers gebruikt voor aankoop van de woning.

 

Nieuw: de ‘bijleenregeling’

De regering is van mening dat verhuizende eigenaar-bewoners door deze mogelijkheid een fiscaal voordeel hebben ten opzichte van eigenaar-bewoners die niet verhuizen. Zij wil aan deze vermeende ongelijkheid een einde maken en tegelijk voortaan deze vorm van ‘fiscaal gestuurd’ handelen voorkomen. De wetswijziging die daartoe is voorgesteld, gaat ervan uit dat de eigenwoningschuld (waarover de rente aftrekbaar is) voor toekomstige gevallen bij verhuizing alleen mag worden verhoogd als de hogere prijs van aanschaf en eventuele verbetering van de nieuwe woning niet kan worden betaald uit de (netto) opbrengst van de oude woning. Deze ‘bijleenregeling’ zou het voor iedereen mogelijk moeten maken voldoende geld onder de eigenwoningschuld te brengen om na verkoop van de oude woning de nieuwe woning te financieren.

 

Een voorbeeld:

A heeft een eigen woning en besluit een andere woning te kopen. Op de bestaande woning rust geen financiering. De nieuwe woning kost inclusief kosten – zoals overdrachtsbelasting, kosten makelaar en notaris – € 350.000. A verkoopt zijn oude woning voor € 265.000, waarbij hij € 5.000 aan makelaarskosten maakt. Hij realiseert dus een netto opbrengst van € 260.000.

 

Uitwerking maximaal bijleenbedrag:

Aankoopprijs nieuwe woning, inclusief kosten                                     € 350.000

Opbrengst oude woning                                                                  - € 260.000

Maximaal bijleenbedrag (toegestane verhoging eigenwoningschuld)      €   90.000

 

Onder de nieuwe wetgeving mag A na deze transacties de schuld waarover hij de rente aftrekt dus verhogen met maximaal € 90.000.

 

Eigenwoningreserve

Om dit alles goed bij te kunnen houden, wordt een zogenoemde eigenwoningreserve geïntroduceerd. Deze ontstaat bij verkoop van de eigen woning en bedraagt het saldo van de netto verkoopopbrengst, onder aftrek van de op de woning rustende schuld. In het hiervoor genoemde voorbeeld bedraagt de eigenwoningreserve voor aankoop van een nieuwe woning € 260.000,  want er rustte geen financiering op de woning.

 

Door de invoering van dit principe bedraagt de eigenwoningschuld vanaf 1 januari 2004 het bedrag van de aankoopkosten van de nieuwe woning, minus de hiervoor genoemde eigenwoningreserve.

 

Uit het hierna volgende voorbeeld blijkt hoe de reserve werkt.

 

A heeft een eigen woning met een eigenwoningschuld van € 200.000. Hij besluit een andere woning te kopen, die inclusief kosten – zoals overdrachtsbelasting, kosten makelaar en notaris – € 350.000 kost. A verkoopt zijn oude woning voor € 265.000, waarbij hij € 5.000 aan makelaarskosten maakt, zodat hij een opbrengst van € 260.000 realiseert.

 

Uitwerking eigenwoningreserve :

De bruto opbrengst van de woning (verkoopprijs)                           € 265.000

Verkoopkosten                                                                       – €     5.000

Hypotheekschuld                                                                    – € 200.000

Netto opbrengst                                                                         €   60.000

Dit bedrag komt terecht in de eigenwoningreserve.

 

Aankoopprijs nieuwe woning inclusief kosten                                € 350.000

Eigenwoningreserve                                                                 – €   60.000

Maximale eigenwoningschuld                                                      € 290.000

 

Overgangsrecht

Rond deze ingrijpende regeling geldt zoals gebruikelijk een overgangsperiode. De bijleenregeling zal – als het parlement er zijn goedkeuring aan hecht ­– in principe ingaan per 1 januari 2004 en zal dan ook niet gelden voor huiseigenaren die voor 1 januari 2004 een onherroepelijke verplichting zijn aangegaan voor verkoop van de eigen woning of aankoop van een nieuwe woning. Bij deze transacties konden de eigenaren immers nog geen rekening houden met het invoeren van de bijleenregeling.

 

Actie voor de toekomst

Indien u van plan bent binnen afzienbare tijd te verhuizen, kan het dus voordelig uitpakken om nog dit jaar een overeenkomst aan te gaan tot koop van een andere woning of verkoop van de eigen woning, om zo gebruik te kunnen maken van het overgangsrecht. Daardoor kunt u de overwaarde van de huidige eigen woning nog optimaal benutten. Om ervoor te zorgen dat de eigenwoningreserve bij een toekomstige verkoop zo klein mogelijk blijft, zou u een nog te kopen woning zoveel mogelijk moeten financieren.

 

Overigens is een financiering op basis van hypothecaire zekerheid meestal de goedkoopste manier om consumptieve uitgaven te financieren. De rente daarvan is weliswaar niet aftrekbaar, maar is doorgaans veel lager dan bij andere financieringsvormen het geval is. Wel zal, in tegenstelling tot vroeger, bij het afgeven van offertes voor hypotheken, zorgvuldig gekeken moeten worden naar de fiscale positie van de aanvrager van de hypotheek. Vanaf 1 januari 2004 is immers niet meer automatisch alle rente op een nieuw afgesloten hypotheek aftrekbaar, en dat kan grote gevolgen hebben voor de netto hypotheeklasten.

 

Aftrek wegens geringe eigenwoningschuld

Een ander wetsvoorstel dat onlangs is ingediend, betreft huiseigenaren die geen of slechts een lage eigenwoningschuld hebben. Het voorstel houdt in dat deze huiseigenaren per saldo geen belasting hoeven te betalen over de inkomsten uit eigen woning. Dit wetsvoorstel zou in werking moeten treden op 1 januari 2005.

Als het eigenwoningforfait hoger is dan de betaalde hypotheekrente, wordt van dit forfait een bedrag afgetrokken waardoor het saldo uiteindelijk nul is. Hierdoor is vervolgens geen inkomen uit eigen woning meer aanwezig.

 

Afwijkende situaties

In dit artikel spraken we slechts over ‘standaard’ situaties waarin sprake is van één eigen woning die bovendien geen monumentenpand is. Als er sprake is van bijvoorbeeld een van de volgende situaties (maar er zijn er meer) is het verstandig advies in te winnen bij uw hypotheekadviseur:

• monumentenpand;
• echtscheiding;
• overlijden, vererven van een woning;
• meer dan één eigen woning;
• beëindiging van kapitaalverzekeringen in combinatie met eventuele aflossing van de hypotheek;
• eventueel gewenste verschuiving van eigenwoningreserve tussen partners;
• eigen woning, (deels) aangemerkt als een pand in box 1.

De auteurs van dit artikel zijn als vaste adviseur verbonden aan Hendriks Makelaardij (lid NVM). Bezoek Hendriks Makelaardij op internet: www.hendriks.nl.