Jaarsma gaat verder: “We zien dat steeds meer consumenten niet meer willen of kunnen meedoen aan de voortdurende prijsstijgingen.” Welk effect heeft dit? Er is een ‘afkoeling’ op de ‘verhitte’ woningmarkt. Maar let op, overal gezien wordt de woningmarkt nog steeds oververhit gezien. “Dit is een nieuwe ontwikkeling voor de woningmarkt. Afgelopen kwartaal heeft de NVM aangegeven dat het Code Rood is voor de woningmarkt – met name voor de nieuwbouw – en het is nog steeds Code Rood, maar wel met enkele lichtpuntjes”, aldus de NVM.

Woningmarkt 2019 - Nieuwbouw
2019 wordt een herhaling van 2018: de nieuwbouwaantallen zullen niet worden gehaald. Jaarsma haalt aan: “Waar we zeker 80.000 nieuwbouwwoningen per jaar nodig hebben, blijft ook dit jaar de teller steken op minder dan 70.000 woningen.”

Een verzadigde woningmarkt
De NVM-voorzitter licht toe: “De hardste prijsstijging lijkt voorbij te zijn. Vooral in de grootstedelijke, krappe regio’s zijn de prijzen inmiddels op een dusdanig hoog niveau uitgekomen, dat stijgingen boven de 10% niet langer vanzelfsprekend zijn. Door het hoge niveau van de prijzen is de betaalbaarheid van woningen, zeker voor huishoudens met een minder gevulde beurs, gedaald en haken consumenten af.”

Waaruit blijkt dat consumenten afhaken? Dat is te zien aan het aantal woningen dat te koop staat. Voor het eerst in 18 kwartalen is het aanbod in vergelijking met een kwartaal eerder met 5 procent toegenomen. “Het toenemende aanbod komt vooral doordat er meer woningen te koop worden gezet. Ook de hoge prijzen zorgen voor meer aanbod. Het is niet voor niets dat in regio’s met een hoog prijsniveau, zoals Amsterdam, Haarlem en ’t Gooi het aanbod het afgelopen jaar fors is toegenomen”, zegt Ger Jaarsma.

Wat gaat de markt nu zien? Er kan niet meer aanhoudend een hogere prijs voor een woning gevraagd worden. Vooral in de stedelijke regio’s worden de prijsstijgingen lager. Doordat er een hoger prijsniveau is worden de woningen niet snel verkocht. De verkoopkans is, sinds lange tijd, dus gedaald. Voor het eerst in jaren zie je dat in Amsterdam de prijsstijging onder het landelijke gemiddelde ligt.

Al anderhalf jaar een overspannen Nederlandse woningmarkt
Wat is te zien in het laatste kwartaal van 2018? Makelaars van de NVM hebben in dit laatste kwartaal 8 procent minder woningen verkocht dan in 2017. Enkele feitjes op een rijtje:

• In totaal verkochten de NVM-makelaars het afgelopen kwartaal bijna 39.300 woningen, 3.500 minder dan een jaar eerder.
• De laatste vier kwartalen registreerde de NVM bijna 148.000 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars. Voor de totale markt betekent dit 214.000 transacties. Dat is 10,7% minder dan een jaar eerder.
• De gemiddelde transactieprijs is in het vierde kwartaal 2018 gestegen tot een recordniveau van 298.000 euro. Vergeleken met een jaar eerder zijn woningen daarmee 10,3% duurder geworden. Maar liefst 38% van de verkochte woningen ging boven de vraagprijs weg.
• De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 39 dagen, 11 dagen minder dan een jaar geleden. Jaarsma: “Sinds 2000 is de verkooptijd niet zo kort geweest.”

Een interessant feitje: het woningaanbod is voor het eerst in 4,5 jaar toegenomen met 5 procent in vergelijking met een kwartaal ervoor. Hoe lang een woning te koop staat, de looptijd, is opnieuw afgenomen, namelijk tot 136 dagen. Slecht 23 procent van de woningen staat een jaar of langer te koop. Gemiddeld gezien kon een koper uit 3,6 woning kiezen. “Hier zie je duidelijk de regionale verschillen”, zegt Jaarsma. “In sommige regio’s aan de randen van ons land hebben kopers nog ruime keuze, al neemt het ook daar af. Maar in de grote steden kunnen mensen nog maar kiezen uit iets meer dan 2 woningen.”

Voorspelling voor 2019
Wat gaat 2019 ons verder brengen. De NVM-voorzitter zegt het volgende er over: “Ik verwacht voor 2019 een stabilisering tot lichte daling van het aantal transacties, tot -5%. Daarnaast voorzie ik dat de huizenprijzen in 2019 met gemiddeld 4% tot 7% zullen toenemen.” De komende periode zal de woningmarkt een wisselend landelijk beeld laten zien, volgens de NVM-voorzitter. Regionaal bestaan er nog steeds grote verschillen op de koopwoningmarkt. Oververhitte gebieden zullen naar alle waarschijnlijkheid afkoelen, met een afvlakkende prijsstijging. Ruime gebieden aan de randen van Nederland worden juist krapper.